Luis Varela 27-2-13
Saber Invertir
EL QUE NECESITA VENDER DEBE ACEPTAR DESCUENTOS IMPORTANTES
Inmuebles: los precios ya bajaron 20% y todavía no hay negocios
[SPOILER]Los diarios, las revistas, las radios e incluso la televisión inundaron esta semana sus espacios con noticias sobre el contundente derrumbe de negocios en el mercado inmobiliario. Unos tras otro, con una reiteración llamativa, indicaron que según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires en todo el 2012 se firmaron apenas 46.625 escrituras, lo cuál significa la menor cifra anual en más de dos décadas.
El volumen de negocios con inmuebles que tuvo el año pasado la Capital de la Argentina estuvo incluso por debajo del peor año económico que tuvo el país, en 2001, cuando la convertibilidad uno a uno entre el peso y el dólar saltó por los aires. En esa oscura temporada se hicieron apenas 52.332 operaciones inmobiliarias porque eclosionó la crisis al no encontrarle salida un pálido Fernando de la Rúa a diez años de tensión cambiaria sin desarrollo aplicados por la dupla Carlos Menem – Domingo Cavallo.
Pero para entender la pequeñez de negocios que hubo con casas y departamentos porteños en 2012 debe decirse que para encontrar cantidades de escrituras inferiores a las del año pasado hay que retroceder hasta 1989, año en el que la Argentina vivió una hiperinflación, producto de un modelo económico fracasado de Raúl Alfonsín, con la expectativa de la llegada de lo que parecía un mono con revolver, Carlos Menem.
¿De qué tamaño es la actual reducción de negocios? Durante casi toda la década del ‘90 la Ciudad de Buenos Aires registraba en promedio alrededor de 75.000 escrituras anuales. Luego, tras el pozo de 2001 y 2002 (con operaciones algo por arriba de 50.000 escrituras), el número de operaciones pareció estabilizarse entre 60.000 y 70000 escrituras por año, salvo en 2009, que se bajó hasta 51.000 transacciones debido a la crisis financiera internacional derivada de las hipotecas sub prime en EE.UU. En 2010 y 2011 las cosas estuvieron un poco mejor y se firmaron más de 62.000 operaciones por año, con el mercado en mejor forma.
Pero desde que se determinó el cepo cambiario (en noviembre de 2011) el mercado se trabó, y el resultado fue una caída vertical en la cantidad de negocios, tanto que el número total de 2012 fue 27,2% más bajo que el de 2011 y 36,6% inferior al de 2007, momento en el que el Gobierno empezó a falsear los datos estadísticos del INDEC.
Por si queda alguna duda, debe decirse que esta vertical caída en la cantidad de operaciones no fue registrada únicamente por los escribanos de la Capital. El Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires ya dio sus estadísticas correspondientes al primer mes de 2013 y el achicamiento registrado es todavía más profundo que el anotado en la Ciudad de Buenos Aires.
En todo el 2012 la provincia bonaerense sumó un total de 119.281 escrituras, 12,4% menos que el número anual alcanzado en 2011. Y el dato de enero último ciertamente asusta: se realizaron apenas 3.092 escrituras, 36% por debajo de la cantidad de escrituras realizadas en enero de 2012, lo cual indica que si el 2012 ya había sido malo, el 2013 arrancó todavía peor.
Ahora bien, intentando encontrarte la todo esto un lado positivo (si es que existe) debe decirse que al exponer todas estas estadísticas los escribanos hicieron enorme hincapié en el derrumbe vertical de la cantidad de operaciones, pero cuando se hacía algún tipo de consulta sobre los precios realizados, en la mayoría de los casos hubo respuestas de alguna manera evasivas, indicando que enero es un mes estacionalmente irregular, y que no se pueden tomar las cotizaciones muy seriamente para encontrar la tendencia de la serie (lo cual es bastante cierto).
Sin embargo debe decirse que entre noviembre de 2011 y noviembre de 2012 los precios medidos en dólares bajaron en promedio un 20% y desde mediados de diciembre esa baja parece haberse estabilizado. O sea, los precios anotados, tanto medidos en pesos, como en dólares oficiales o dólares paralelos, venían anotando hasta noviembre una línea decididamente declinante, pero los últimos valores mostraron un hocico de respingo. Con negocios mínimos, es apenas eso, un atisbo, ya que no puede decirse que hubo una suba o un piso en las cotizaciones y, además, comparando con valores similares de hace 12 meses, las cotizaciones siguen siendo igualmente bastante peores.
¿De qué valores se habla? Considerando un departamento de tres ambientes, bien ubicado y en buenas condiciones en la Ciudad de Buenos Aires se escrituró en diciembre último a 94.500 dólares según el tipo de cambio oficial, 11% por debajo de los 106.500 dólares registrados en diciembre de 2011. Y si el cálculo se realiza con el dólar paralelo, la cotización capitalina de diciembre pasado fue para el mismo inmueble tipo de 69.900 dólares, 28% por debajo de los 96.800 dólares del mercado blue de diciembre de 2011.
Y en la provincia de Buenos Aires la caída de precios fue todavía mayor. Considerando el mismo tipo de inmueble, se anotaron en enero los siguientes valores: según el tipo de cambio oficial, fue escriturado por 54.400 dólares, 16% menos que los 64.400 dólares de enero de 2012. Mientras que según el mercado paralelo, el valor de enero fue de apenas 36.200 dólares, un contundente 38% menos que los 58.400 dólares del mercado blue de enero de 2012.
O sea, la cantidad de negocios se achicó de manera contundente, los precios están muy por debajo de igual mes del año anterior, pero hay una especie de sostén, un atisbo de posible freno en la caída de cotizaciones, en comparación con los valores anotados en octubre y noviembre últimos, tanto considerando el tipo de cambio oficial como el valor del dólar paralelo.
Frente a todo esto, a la hora de entender cuál será el momento en el que los inmuebles lleguen al final de la caída, debe reconocerse otro elemento que está ocasionando el cepo cambiario y la imposibilidad de operar en dólares: el volumen de negocios desapareció y los precios ya no bajan tanto. Esto, en la jerga financiera, indica a los gritos que los valores pueden bajar un poco más, pero que la zona de compra empieza a acercarse.
¿Cuánto cayó el volumen de negocios? La Ciudad de Buenos Aires tiene tres millones de habitantes, lo que da un promedio de alrededor de un millón de grupos familiares. Ese millón de familias hizo en todo el 2012 apenas 46.625 escrituras, o sea una escritura cada 21 familias. Debe decirse además que apenas el 6% de todas las escrituras realizadas fueron logradas con crédito hipotecario. O sea, las tres millones de personas de la Capital tuvieron crédito para realizar 2.797 escrituras, lo cual significa una escritura financiada cada 357 familias.
¿Miró bien ese número? El Gobierno, tanto de la Nación como de la Ciudad (Cristina Kirchner o Mauricio Macri, los dos) se la pasan anunciando que dan facilidades para que la gente llegue al techo propio y que obliga al sistema financiero a dar crédito para que la economía mantenga su nivel de actividad, pero los requisitos que piden las entidades financieras son tantos que llegar a cumplir con todos los pedidos es prácticamente imposible.
La foto actual (subtítulo)
¿Es tan malo el panorama? ¿Puede mejorar? ¿Qué piensan los especialistas? Encontrar respuestas no es muy sencillo. Muchos de los operadores consultados dijo, palabras más, palabras menos, lo siguiente: “Te agradezco que te acuerdes de mi para consultarme, pero mientras esta gente siga gerenciando el país prefiero no opinar, porque vamos a terminar presos vos y yo, además de comernos una revisión integral de la AFIP”.
Frente a esta respuesta, como periodista con más de 30 años de trayectoria, debo escribir que el advenimiento de la democracia (en 1983) a esta parte jamás había recibido una respuesta de este tipo de parte de analistas consultados, lo cual refleja una clara situación de temor dentro de la Argentina. Entre los que prefieren callar sus opiniones, dicen absolutamente off the récord: “Esta política de emitir sin fin para cubrir el déficit fiscal nos va a llevar pronto a un dólar real de 10 pesos y, de ese modo, el valor de los inmuebles, medidos en dólares, seguirá apuntando hacia abajo. Lo único bueno de este drama es que en esta ocasión la bomba por primera vez no le explotará en las manos a otro Presidente, ya que el sinceramiento tendrá que venir antes de octubre de 2015”.
Dicho esto, que puede ser un pronóstico completamente equivocado, algunos operadores que probablemente tengan sus cuentas en orden con la AFIP salieron a decir sus opiniones en voz bien alta, y cuando se les preguntó qué foto actual ven en este momento, dieron la siguiente contestación:
Jorgen Toselli, de JT Inmobiliaria: El mercado está parcialmente paralizado. Las operaciones se hacen a cuenta gotas. Cada vez es más difícil juntar a las partes. Los vendedores no están dispuestos a resignar dinero, y prefieren quedarse con los “ladrillos” antes que mal venderlos. Y los compradores sienten que a sus dólares pueden hacerlos valer mucho más de lo que valían hace un año, por lo que las contra-ofertas son mucho más hostiles. En este contexto pasamos unos de los momentos más difíciles de los últimos años. Hoy vende exclusivamente el que necesita hacerlo, pero no el que se quiere ampliar ó cambiar su inmueble por otro de mayor o menor medida.
Roberto Tizado: El 2013 empezó mucho mejor que el 2012. Hay muchas más consultas, más visitas, más reservas y concreciones. Las partes gradualmente se van poniendo de acuerdo, cediendo cada una alguna porción del precio o buscando una cotización intermedia en el valor del dólar. El mercado de edificios en construcción se pesificó en su totalidad, y eso ayudo a concretar más operaciones. Hubo un caso testigo: Nordelta pesificó sus terrenos, financiando a dos años en pesos, y eso provoco una gran respuesta de la demanda, con la concreción de una gran cantidad de operaciones durante enero y lo que va de febrero. En el caso de los departamentos usados, los propietarios aceptaron una baja de precios de entre 10 y 20%, algo que ya se ve en las propiedades que se están poniendo en oferta ahora.
Guido Wainstein, de Qualis Development: El mercado inmobiliario está expectante de la situación política que atraviesa el país. De todas maneras, al referirse a este sector, el concepto es muy amplio. Existen propiedades a construirse, construyéndose o construidas, y en cada uno de estos estadios, la situación es diferente: Los proyectos a construirse y los que se encuentran en etapas tempranas tienen mejores perspectivas, dado que las operaciones se han empezado a concretar en pesos, y resulta para el inversor una excelente opción para proteger e inclusive incrementar sus ahorros cómodamente y en cuotas. En cambio, las obras finalizadas tienen menor movimiento. Todavía se plantea una gran cantidad de operaciones dolarizadas debido al desentendimiento que existe entre algunos compradores y vendedores. La clave es lograr comprender el nuevo rumbo que ha tomado el mercado y continuar avanzando sobre este escenario.
Carlos Molinari, de Real Estate Investments: La foto que vemos desde la empresa es que se llega al final de la transición entre el modelo anterior – dolarizado- y el nuevo escenario del peso. Dentro de esta situación los diferentes actores se van acomodando y comienzan a analizar el lanzamiento de nuevos productos, especialmente para los próximos 2 meses. Este marco de referencia presentará una mayor fluidez de operaciones en emprendimientos de pozo.
Lucas Zalcwas, de P&S Constructora: Encuentro un clara diferencia entre la existencia de dos mercados: por un lado, los desarrollos nuevos y emprendimientos de pozo y por otro las propiedades usadas. En el primer caso, es el mercado que está logrando adaptarse al nuevo escenario a través de propiedades pesificadas y financiación. En el caso de las propiedades usadas, se nota un mercado más complejo que aún no sabe como operar. De los dos mercados, el primer caso sin duda está mejor.
Alberto Fernández Prieto, de Fernández Prieto y Asociados: La foto del mercado hoy día está representada por los grandes jugadores léase los que cuentan con obra a gran escala que le permite tener un mejor manejo de los costos y que cuentan con un respaldo financiero – estructural importante.
Jorge Dorado: El mercado está muy tranquilo. Movido solo por las compras con algún grado de necesidad manifiesto (otro hijo, separación, sucesiones) Los inversores está muy cautos y solo mueven ofertas si sienten que están haciendo un buen negocio. Estamos advirtiendo tasaciones con un 10% abajo del promedio del año pasado. Comenzaron a manejarse las oferta nuevamente en dólares. Cada negocio requiere una gran cuota de creatividad y manejo para poder cerrarlo
Lo que viene (subtítulo)
¿Qué se ve por venir? Cómo puede desarrollarse el mercado a lo largo de todo el 2013? Las respuestas fueron las siguientes:
Toselli: Hay una máxima económica que dice ‘con el mismo contexto, solo se puede obtener el mismo contenido’, por lo que no hay ningún indicio de que las condiciones cambien. Por ende, se espera para este año el mismo resultado magro que se obtuvo en 2012, con un mercado con dificultades generales para cerrar negocios. Y hay que sumarle la falta de financiación y productos en venta que estén en su adecuado precio. Aunque debo reconocer que hay colegas que interpretan que este año será mejor.
Tizado: Para el resto del año veo una reactivación gradual de la demanda y más concreciones que las realizadas durante el 2012, acompañando un mayor crecimiento de la economía como es el pronóstico de la mayor parte de los economistas.
Wainstein: Las operaciones al costo y de pozo serán las que podrán ir colocando sus unidades en mayor proporción. El resto del año seguramente seguirá bajo los mismos parámetros con los que ha finalizado el pasado año y ha empezado este. Es decir, que el mercado continuará adecuándose para aumentar gradualmente las operaciones y aclarar aún más el panorama.
Molinari: El resto del año lo vemos con inversores y pequeños ahorristas con pesos en la mano buscando alternativas para colocar su capital y resguardarlo de la inflación. El gran desafío de sector es captarlos y ofrecerles productos acorde a sus necesidades.
Zalcwas: A lo largo del año será necesaria la implementación de medidas que generen certeza. Hay incertidumbre y no hay un escenario claro respecto del dólar, con una brecha muy amplia entre el oficial y el paralelo. Será necesario reforzar o dar marcha atrás con algunas medidas, para no quedar a mitad de camino y reforzar este nuevo mercado a través de un marco regulatorio más completo. Eventualmente más gente necesitará mudarse y será necesario contar con un panorama más claro para operar.
Fernández Prieto: Tendremos un primer semestre basado en el lanzamiento de nuevos emprendimientos, especialmente en zonas ya posicionadas y buscadas por el inversor, que le permitan resguardar su capital. La segunda parte del año, contará con el factor elecciones en el medio. Y si nos basamos en los últimos años donde hubo elecciones, fueron los de mayor venta del mercado porque los activos de economía real toman mayor protagonismo que otras alternativas de inversión.
Dorado: Esperamos que los ingresos de divisas del sector agropecuario vuelvan a “gotear” algunos negocios de inversores. No advierto cambios en la macro que generen nuevos negocios. Hay jugadores “de siempre” que siguen apostando al ladrillo con un poco más de selectividad al momento de buscar buenas ubicaciones y productos de real valía inmobiliaria pero que siguen firmes en su determinación de emprender nuevos proyectos.[/SPOILER]
---------- Mensaje unificado a las 01:09 ---------- El mensaje anterior habia sido a las 01:09 ----------
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