Lo que es ridículo es el método para calcular el tope del valor del alquiler. Por años de antiguedad todos los alquileres del centro y san telmo deberían ser gratis, je.
Te doy un ejemplo. La señora que vive en el piso superior al mío cobra la mínima. Hoy sobrevive por un alquiler de 2000 pesos mensuales ( que tampoco es una barbaridad ) por un departamento de 2 ambientes en pleno centro de la ciudad - La Plata - . Hicimos el cálculo con la que se dice que es la fórmula propuesta y daba aprox. 600 pesos porque el departamento ( en perfecto estado ) tiene mas de 30 años. A esa señora le acaban de aumentar el inmobiliario ( casi 30 pesos ) y el muncipal ( casi 200 pesos por bimestre ), amén que en Provincia se suma un aumento del 100% del agua, impuesto del que se hace cargo ella como propietaria ya que no se incluye en el alquiler.
Por eso digo que los que proponen leyes sin conocer realidades mean fuera del tarro. Los problemas no se pueden simplificar. La realidad es mucho mas compleja. No creo que esto prospere, destruiría la construcción y complicaría la oferta mas de lo que está.
No, bueno, tampoco es oferta y demanda: hay una situación de desigualdad entre el locatario y el locador y convengamos que no todos los propietarios son jubilados que juntan el mango para llegar a fin de mes.
Coincido en el tema del crédito pero esa es otra historia y el negocio de la construcción no está basado en aquellos que construyen para alquilar o compran para alquilar porque no es manera de recuperar una inversión. Se construye para vender y se compra para vivir o para tener un propiedad, que te puede dar un alquiler pero sobretodo que te da un patrimonio.
Insisto, no veo mal que se eviten ciertos abusos de la parte fuerte del contrato, siempre y cuando, obviamente, no generen un perjuicio sino que estén referidos a evitar un abuso: son en este tipo de situaciones que solo se controlan desde el estado.
Pero yo no estoy desacuerdo en que ciertos aspectos que si son propios de usura se regulen. Es mas hay necesidad de una ley de alquileres que regule algunas prácticas. Pero el control de precios es una receta para el desastre, si al propietario no le cierra no lo alquila y en lugar de tener uno tenés dos problemas.
Hoy la mayor proporción de lo que se construye se compra para inversión y no para vivienda. La gente no tiene acceso al crédito y el que sostiene la construcción es el inversor. Es una situación poco afortunada pero es la realidad. Que la inversión no se recupera? Mmmm difícil asegurar eso. Una oficina que compré hace cuatro años hoy vale casi la 1/2 mas del valor que tenía en dólares. Mucha gente que no confía en los bancos pone su guita en inmuebles. El movimiento que a razón de eso existió durante los últimos años y que impulsó la construcción fue fenomenal, y en gran parte fueron inversores.
Dale las gracias a este gobierno por destruir el mercado de capitales.
Con respecto a la ley, opino igual que la mayoría aca. Esta bien que se regule el alquiler y se lo defienda al inquilino poniendo tope a los requisitos para ingresar a una vivienda, hoy es impagable para una familia tipo el tener que poner el mes de alquiler mas la comision (uno o dos meses) mas el mes de deposito. Facil se te van 10 lucas!. Otra cosa que se debería agregar, como dijeron mas arriba: es el desalojo express, o algo similar ante la falta de pago. Hoy un familia te deja de pagar y no los sacas mas, encima cuando se van, te dejan todo roto.
Lo del control de precios, es una estupidez por donde se lo mire. Si al propietario no le conviene, no lo alquila y listo.
Yo creo que cualquier propietario lo va a hacer si esta ley prospera, ya que si lo vas a tener que alquilar en 800 pesos para que te queden 300 te conviene no alquilarlo.
De alguna forma hay que encontrar una solucion. Sacar un credito y comprar un inmueble es muy dificil. Tampoco hay que complicarla para alquilar.
Dice algo de los morosos? que pasa si el inquilino deja de pagar?
Artículo 13.- Los alquileres deben pagarse mediante depósito en la cuenta bancaria que la parte locadora indique al locatario mediante su individualización en el contrato. En el comprobante del depósito deberá hacerse consignar la causa del pago de manera tal que las entidades bancarias puedan informar, a pedido de la autoridad de aplicación, el listado de locaciones urbanas destinadas a vivienda, con detalle de los locadores.
Artículo 14.- El precio del alquiler mensual no podrá superar la suma que resulte de dividir por ciento ochenta (180) el valor de reposición del inmueble.
A tal fin, la autoridad de aplicación establece y publica anualmente los valores de reposición, previa tipificación de los inmuebles en base a criterios preestablecidos que contemplen por lo menos ubicación, antigüedad, aspectos constructivos, dimensiones, distribución, funcionalidad, servicios.
Artículo 15.- El valor de reposición se obtiene multiplicando el valor de costo actual del metro cuadrado de la construcción por tipo de inmueble, por el total de metros cuadrados con que cuenta el mismo, y restando dos por ciento (2%) por cada año de su antigüedad.
Ejemplo : Departamento 30 años de antigüedad de 55 metros cuadrados
Valor de reposición : valor de costo actual del metro cuadrado de la construcción por tipo de inmueble, por el total de metros cuadrados con que cuenta el mismo.
1250 USD el metro cuadrado ( lo va a disponer la autoridad de aplicación. Estoy siendo generoso )
1250 * 4.40 = $5500
$5500 * 55m2 = 302500
30 * 2 = Resto 60% por antigüedad.
Si le saco el 60% a 302500 = 121000
VALOR DE REPOSICION = 121000
El precio del alquiler mensual no podrá superar la suma que resulte de dividir por ciento ochenta (180) el valor de reposición del inmueble.
Precio del alquiler = $672.
Valor de alquiler actual = $2000.
No, pará, no nos entendemos: a lo de recuperar la inversión me refiero al alquiler. No se construyen viviendas para alquilar sino para vender. E incluso yo coincido que es mejor inversión el ladrillo que un banco.
En cuanto al crédito hipotecario, es una gran deuda de esta gestión. Sin dudas. Pero el tema de marras es el precio del alquiler. Insisto, a mi no me parece mal que se trate de regular o parametrizar, en tanto y en cuanto no sea perjudicial para el propietario pero tengamos presente que hoy la desigualdad y muy grande es para el locatario porque la demanda de alquiler es muy superior a la oferta por tanto el propietario puede disponer del precio sabiendo que siempre va a encontrar a alguien que lo pague.
Si esa es la formula, a los edificios antiguos (que deben ser mayoria entre los que se alquilan) los mata. En tu ejemplo, si esa fuese la baja promedio (50% del costo de alquiler actual) y teniendo en cuenta la inflacion reinante y la extension del plazo, supongo la mayoria de los dueños buscarian a familiares o amigos para ofrecerles el depto contra pago de impuestos y expensas.
Es casi obvio decir que el mayor efecto de este tipo de medidas suele ser la venta y depresion de los precios de los inmuebles, lo que afecta directamente la actividad de la construccion. En este caso la actividad de la construccion y los propietarios subsidiarian a los inquilinos.
Es solo una iniciativa por ahora. Se va a presentar el proyecto, tienen que aprobarlo las comisiones primero, discutirse, votarse, y si pasa todo eso recién iría a Diputados. Hay pocas chances de que prospere.
